Vendre ou acheter un bien immobilier en Belgique implique de rassembler un ensemble de documents administratifs obligatoires. Ces documents informent l'acheteur sur la situation réelle du bien : travaux autorisés ou non, affectation prévue par les plans d'aménagement, éventuelles infractions, contraintes environnementales ou énergétiques.
La réglementation administrative et urbanistique étant une compétence régionale, les règles et les documents varient selon que le bien se trouve en Région de Bruxelles-Capitale, en Région wallonne ou en Région flamande. Le notaire connaît ces spécificités et peut prendre en charge une grande partie des démarches — mais certaines restent à la charge du vendeur.
1. Le permis d'urbanisme : la base de toute transaction
Dans les trois régions, tout travaux soumis à autorisation (construction, transformation, extension, division en logements…) doit avoir fait l'objet d'un permis. Avant la vente, il est indispensable de pouvoir justifier que les travaux réalisés correspondent bien aux permis accordés.
Ce que le notaire fait pour vous : il interroge la commune ou l'administration compétente pour obtenir la liste des permis délivrés, les éventuelles infractions constatées et les conditions attachées au bien.
Ce que vous pouvez faire en amont : rassembler les permis que vous avez vous-même sollicités au fil des années (construction, véranda, division, changement d'affectation…). Cela accélère considérablement la procédure.
⚠️ En cas d'infraction constatée, plusieurs issues sont possibles : régularisation administrative, réduction du prix de vente, ou prise en charge des démarches par le vendeur. Mieux vaut anticiper.
Bonne nouvelle, la vente d’un bien grevé d’une infraction ne bloque pas nécessairement la vente et il est possible de vendre un bien grevé d’une infraction. L’essentiel est que la situation administrative et les risques éventuels soient claires pour toutes les parties.
2. Les renseignements urbanistiques : un document clé, des noms différents selon la région
Chaque commune délivre un document récapitulatif de la situation urbanistique du bien. C'est un des documents importants de la vente.
| Région | Nom du document | Qui le demande ? |
| Bruxelles | Renseignements urbanistiques communaux | Le notaire, le vendeur ou l’agence immobilière |
| Wallonie | Renseignements urbanistiques (CU = Certificat d'urbanisme n°1 ou n°2) | Le notaire, le vendeur ou l’agence immobilière |
| Flandre | Stedenbouwkundig inlichtingen (information urbanistique) | Le notaire, le vendeur ou l’agence immobilière |
Ce document renseigne sur l'affectation du bien, les plans applicables, le zonage d’application, les permis existants, les éventuelles infractions et les prescriptions applicables. Il est obligatoire avant la signature du compromis de vente.
Le notaire s'en charge en règle générale, mais rien ne vous empêche de le demander vous-même à la commune pour gagner du temps ou de demander à l’agence immobilière éventuellement en charge de la vente.
3. Les certificats obligatoires : énergie, électricité, sol…
Plusieurs certificats doivent impérativement être fournis avant ou lors de la vente. La liste varie légèrement selon la région.
3.1 Certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments)
Obligatoire dans les trois régions pour tout bien résidentiel mis en vente. Il doit être établi par un certificateur agréé.
C'est le vendeur qui doit le faire réaliser. Le notaire vérifie sa présence et sa validité, mais ne peut pas le produire à votre place.
3.2 Contrôle de l'installation électrique
Obligatoire partout. Un organisme agréé vérifie la conformité de l'installation. Si celle-ci date d'avant une certaine année ou a été modifiée, un rapport doit être fourni.
C'est au vendeur d'organiser ce contrôle. En cas de non-conformité, l'acheteur dispose généralement d'un délai pour réaliser les travaux après la vente.
3.3 Attestation du sol (pollution)
Dans les trois régions, l’attestation de sol ou le bodemattest est systématiquement requis pour toute vente. Dans les autres régions, l'obligation dépend de la situation du bien dans les fichiers de l'administration.
Le notaire demande ces attestations, mais les délais peuvent être longs : mieux vaut anticiper plusieurs semaines à l'avance.
3.4 Citerne à mazout
Wallonie
Les citernes de moins de 3 000 litres ne sont soumises à aucune obligation légale (sauf zone de captage). Au-delà, déclaration à la commune (Classe 3) et contrôles périodiques par un technicien agréé sont obligatoires. Une plaquette verte (conforme), orange (réparations sous 6 mois) ou rouge (remplissage interdit) est apposée à l'issue — la plaquette verte est généralement exigée lors de la vente.
Bruxelles-Capitale
Déclaration et contrôle tous les 5 ans obligatoires dès 3 000 litres ; permis d'environnement requis au-delà de 10.000 litres. Pas d'obligation explicite de contrôle à la vente, mais le vendeur doit informer l'acheteur : capacité, date d'installation, état et attestations disponibles. Un contrôle préventif reste vivement conseillé.
Flandre
Toutes les citernes sont concernées : contrôle à l'installation, puis tous les 5 ans (aérienne) ou 3 ans (enterrée). Double paroi obligatoire pour les nouvelles installations. Les attestations doivent être transmises à l'acheteur.
À retenir
Les obligations se transfèrent à l'acheteur lors de la vente. Si le vendeur n'est pas en ordre, l'acquéreur peut exiger une régularisation ou une réduction de prix. Dans les trois régions, c'est au vendeur d'organiser les contrôles.
| Bruxelles | Wallonie | Flandre | |
| Seuil | ≥ 3 000 L | ≥ 3 000 L | Toutes |
| Fréquence contrôle | /5 ans | /3 ou /10 ans | /3 ou /5 ans |
| Plaquette | Non | Oui | Oui |
| Obligatoire à la vente | Oui | Oui | Oui |
3.5 Dossier d'intervention ultérieure (DIU)
Le DIU (Dossier d'Intervention Ultérieure) doit contenir l'ensemble des documents relatifs aux travaux réalisés sur le bien immobilier : plans, notices techniques, factures, photos, matériaux utilisés et coordonnées des entrepreneurs intervenus.
Il a pour but d'informer les futurs propriétaires ou intervenants sur la structure et les installations du bâtiment afin de garantir la sécurité lors de travaux ultérieurs.
En cas de vente, il doit être transmis à l'acquéreur et son existence (ou absence) doit être mentionnée dans l'acte notarié.
Obligatoire dans les trois régions pour tout bien ayant fait l'objet de travaux depuis 2001.
Le vendeur doit le fournir si des travaux ont été réalisés depuis cette date.
4. Documents spécifiques à la Flandre :
- Le conformiteitsattest (attestation de conformité du logement) peut être demandé dans certains cas limités, notamment pour les logements locatifs ou en cas de division.
- L'asbestattest (attestation amiante) est obligatoire depuis novembre 2022 pour tout bien construit avant 2001. C'est le vendeur qui doit le faire réaliser par un expert certifié.
5. Ce que le notaire fait, ce que vous devez faire
Pour éviter toute mauvaise surprise, voici un résumé clair des responsabilités :
Le notaire s'occupe :
- des renseignements urbanistiques (demande à la commune ou à l'administration régionale),
- de l'extrait cadastral,
- des attestations de sol (Bruxelles, Wallonie, Flandre),
- de la vérification de la conformité globale du dossier avant signature.
Le vendeur doit impérativement prévoir :
- le certificat PEB (à commander auprès d'un certificateur agréé),
- le contrôle électrique (par un organisme agréé),
- le contrôle de la citerne à mazout le cas échéant,
- l'asbestattest en Flandre (si le bien date d'avant 2001),
- le DIU si des travaux ont été réalisés depuis 2001.
Le vendeur peut aussi faciliter les choses en rassemblant :
- tous les permis d'urbanisme en sa possession,
- les plans et documents techniques du bien,
- les factures de travaux importants réalisés.
Conclusion
Quelle que soit la région où se situe votre bien, la préparation du dossier urbanistique/administratif est une étape incontournable de toute vente immobilière. Les règles varient selon que vous êtes à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre, mais l'objectif est le même : garantir la transparence de la transaction et protéger les deux parties.
Le notaire et son équipe sont vos interlocuteurs privilégiés pour coordonner l'ensemble de ces démarches, analyser les documents obtenus et vous informer de tout point d'attention avant la signature. N'hésitez pas à le consulter le plus tôt possible dans le processus de vente, certains documents peuvent prendre plusieurs semaines à être obtenus.